Il Governo ha ufficialmente introdotto l’obbligo di accertamento catastale per chi ha usufruito del Superbonus: cosa cambia?
L’obbligo è stato arrivato con la Legge di Bilancio 2024 (articolo 1, commi 86 e 87, legge n. 213/2023), approvata definitivamente il 7 febbraio 2025. L’esecutivo ha spiegato che provvedimento è stato adottato per garantire che i beneficiari del Superbonus aggiornino la rendita catastale del proprio immobile in caso di determinati interventi.
E il Fisco ha già cominciato con la sua azione di compliance, per allertare appunto i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus e spronarli a provvedere alle comunicazioni di variazione catastale necessarie su alcuni immobili. In realtà, si tratta di un adempimento già previsto da normative precedenti, che tuttavia non veniva quasi mai preso in considerazione.
Il provvedimento del Governo Meloni vale più come richiamo agli obblighi preesistenti da parte di coloro che abbiano usufruito di bonus edilizi. Il punto è poter far corrispondere l’imposizione fiscale al nuovo valore dell’immobile. Dopo aver usufruito del Superbonus, infatti, la casa oggetto di lavori potrebbe incrementare la rendita del proprietario.
L’obbligo di aggiornamento catastale è quindi necessario quando i lavori eseguiti comportano una modifica sostanziale della struttura, della destinazione d’uso o della rendita dell’unità immobiliare. E tale modifiche includono pure gli interventi di riqualificazione energetica e miglioramento sismico.
L’obiettivo dichiarato è evitare discrepanze nella tassazione e garantire che il valore fiscale dell’immobile rifletta le modifiche apportate alla casa. Ma non è del tutto chiaro quali lavori facciano scattare l’obbligo. A far luce sul problema è stato il CNI, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, con un comunicato in cui ha indicato quali interventi edilizi incidono sulla rendita catastale e rendono necessaria quindi la comunicazione di variazione.
Interventi Superbonus che fanno scattare l’obbligo dell’aggiornamento catastale
Lo strumento principale per la presentazione delle variazioni catastali è il DOCFA, cioè il Documento Catasto Fabbricati. Tale documento permette anche di determinare la nuova rendita catastale in base alle modifiche apportate all’immobile. Se il valore stimato dal DOCFA differisce dalla rendita presente in visura catastale e risulta superiore del 15%, la pratica di aggiornamento dovrà essere regolarmente presentata agli uffici competenti.
Per il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, l’aggiornamento catastale è necessario quando gli interventi edilizi determinano una variazione quantitativa o qualitativa. Cioè, quando con il Superbonus si sono ottenute modifiche alla consistenza delle superfici principali e accessorie dell’immobile. Oppure in presenza di variazioni che impattano la categoria e la classe dell’unità immobiliare urbana.
Inoltre, le opere che possono dar forma all’obbligo di aggiornamento sono le ristrutturazioni edilizie e le manutenzioni straordinarie che abbiano comportato un incremento del valore di mercato e della redditività dell’immobile pari o superiore al 15%. Oppure le modifiche tipologiche, distributive e impiantistiche che incidono sulle caratteristiche dell’immobile. Scatta l’aggiornamento catastale anche quando i lavori di Superbonus hanno riguardato il restauro e il risanamento conservativo.
